O Airbnb em condomínio exige atenção à convenção condominial e às decisões da assembleia. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça definiu que o uso de imóvel residencial para estadias de curta duração, por plataformas como o Airbnb, depende de alteração da destinação aprovada por, no mínimo, dois terços dos condôminos. Confira a decisão do STJ.
Na prática, esse entendimento reforça o papel do síndico na administração do condomínio. Além disso, ele evidencia a necessidade de revisar as normas internas para evitar conflitos entre moradores e garantir segurança jurídica.
O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínio?
O STJ concluiu que a exploração frequente de imóveis por plataformas digitais pode alterar a finalidade residencial do condomínio.
Isso ocorre, principalmente, pela alta rotatividade de pessoas, pelos impactos na segurança e pelas mudanças na dinâmica de convivência.
Por esse motivo, quando a convenção prevê destinação exclusivamente residencial, a utilização da unidade para estadias de curta duração depende de alteração da convenção condominial.
Além disso, o artigo 1.351 do Código Civil exige aprovação de dois terços dos condôminos para mudar a destinação do edifício ou da unidade imobiliária.
O Tribunal não proibiu o Airbnb em todos os condomínios. No entanto, a decisão exige manifestação da coletividade quando o uso pretendido não se compatibiliza com a destinação prevista na convenção.
Airbnb em condomínio não se confunde automaticamente com locação residencial
No julgamento, o STJ destacou que contratos intermediados por plataformas como o Airbnb podem apresentar características próprias.
Assim, a plataforma digital, por si só, não define a natureza jurídica do negócio. Uma plataforma pode viabilizar uma locação residencial por temporada ou uma hospedagem, conforme as condições concretas da contratação.
Por outro lado, o Tribunal reconheceu que estadias de curta duração podem produzir efeitos relevantes na rotina condominial. Portanto, a alta circulação de hóspedes pode afetar a segurança, o sossego e a finalidade residencial do empreendimento.
Essa análise exige atenção especial à convenção e às regras aprovadas pelos condôminos.
O que o síndico deve fazer após a decisão?
A decisão do STJ exige atuação preventiva. O síndico não deve simplesmente proibir ou permitir a hospedagem por plataforma digital sem observar a convenção do condomínio.
Entre as principais providências, estão:
- analisar a convenção condominial para verificar a destinação do empreendimento;
- identificar regras sobre locação por temporada ou plataformas digitais;
- consultar assessoria jurídica antes de aplicar sanções;
- convocar assembleia quando houver necessidade de regulamentação ou alteração da convenção;
- registrar todas as deliberações em ata;
- comunicar os moradores sobre as regras adotadas;
- revisar os procedimentos de cadastro, identificação e controle de acesso de hóspedes.
Essas medidas reduzem o risco de impugnações e ações judiciais. Além disso, elas permitem que o condomínio adote regras transparentes e compatíveis com sua realidade.
A convenção do condomínio precisa ser atualizada?
Em muitos condomínios, sim.
Diversas convenções foram elaboradas antes da popularização das plataformas digitais. Por isso, elas não disciplinam expressamente estadias de curta duração, locação por temporada ou a utilização das unidades por aplicativos.
A ausência de regras claras costuma gerar dúvidas sobre direitos e deveres dos condôminos. Assim, a revisão da convenção pode ajudar o condomínio a se adequar ao entendimento consolidado pelo STJ.
Além disso, um regulamento interno atualizado facilita a atuação do síndico. Dessa forma, todos os moradores passam a conhecer os procedimentos, limites e responsabilidades aplicáveis.
Como reduzir conflitos sobre Airbnb em condomínio?
Independentemente de o condomínio permitir ou restringir o Airbnb em condomínio, o síndico deve estabelecer regras objetivas de convivência.
Entre as boas práticas, destacam-se:
- exigir cadastro prévio de hóspedes;
- estabelecer procedimentos para entrega de chaves ou senhas;
- controlar o acesso às áreas comuns;
- definir responsabilidades por danos;
- fiscalizar o cumprimento do regulamento interno;
- aplicar as penalidades previstas na convenção quando houver descumprimento das normas.
Essas regras também ajudam a organizar a hospedagem por plataforma digital. Assim, o condomínio consegue prevenir conflitos, proteger a coletividade e reduzir os custos decorrentes de litígios.
Qual é a importância da assessoria jurídica?
Cada condomínio possui convenção própria, características específicas e histórico particular de convivência.
Por essa razão, a decisão do STJ não autoriza medidas idênticas para todos os casos. Antes de alterar regras internas, aplicar multas ou impedir estadias de curta duração, o condomínio deve analisar a convenção e a situação concreta.
Essa cautela ajuda o síndico a conduzir assembleias, redigir atas e aplicar regras de forma compatível com a legislação e com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
Além disso, a assessoria jurídica pode avaliar se a locação de curta duração em condomínio exige alteração da convenção, regulamentação interna ou outra providência adequada ao caso.
Conclusão
A decisão do STJ representa um marco para a gestão condominial. Ela reforça que o síndico deve observar a convenção, orientar os moradores e convocar assembleia quando a situação exigir regulamentação ou alteração da destinação.
Assim, regras sobre Airbnb em condomínio devem resultar de decisões transparentes, fundamentadas e compatíveis com a finalidade do empreendimento.
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Em caso de dúvidas sobre convenção condominial, assembleia ou plataformas de hospedagem, uma análise jurídica pode ajudar o condomínio a adotar medidas seguras. Fale com um Advogado.
