Quando o condômino deixa de pagar as cotas, o condomínio pode cobrar a dívida na Justiça. Mas o que acontece quando o imóvel está financiado? A penhora pode atingir o apartamento ou somente os direitos do devedor no contrato?
Para responder, é preciso acompanhar o Tema Repetitivo 1.266. O Superior Tribunal de Justiça ainda analisará se o imóvel alienado fiduciariamente pode ser penhorado para pagar dívida condominial. Até o momento, não há decisão final sobre o tema.
O que acontece quando o imóvel está financiado?
Na alienação fiduciária, o imóvel fica vinculado ao credor fiduciário, geralmente o banco, até a quitação do financiamento. Enquanto isso, o devedor mantém a posse e os direitos previstos no contrato.
Nesse contexto, a Terceira Turma do STJ julgou o AgInt no REsp 2.184.305/SP, em setembro de 2026. A decisão admitiu a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, sem atingir diretamente o imóvel alienado ao credor. O acórdão foi publicado em 1º de outubro de 2026.
O que são direitos aquisitivos?
Direitos aquisitivos são os direitos econômicos que o devedor possui por causa do financiamento. Assim, penhorá-los não significa penhorar a propriedade do banco.
Na prática, a execução pode alcançar o valor econômico da posição contratual do devedor. A medida, porém, depende das circunstâncias do caso e das regras aplicáveis.
Por que o Tema 1.266 é importante?
O STJ já adotou entendimentos diferentes sobre a questão. Por exemplo, em 2023, a Quarta Turma admitiu a penhora do próprio imóvel para pagar cotas condominiais. Na ocasião, considerou a natureza vinculada ao imóvel dessa dívida.
Por isso, o julgamento do Tema 1.266 é importante para uniformizar a interpretação. A decisão recente da Terceira Turma indica uma orientação, mas não substitui a definição final do repetitivo.
O que o condomínio pode fazer na execução?
Na cobrança judicial, o condomínio deve verificar o contrato e a matrícula do imóvel. Se houver alienação fiduciária, pode pedir a penhora dos direitos aquisitivos do devedor.
Para isso, é importante apresentar informações que identifiquem esses direitos e permitam ao juiz avaliar o pedido. Além disso, a estratégia pode variar conforme o estágio do financiamento e os bens disponíveis.
Acompanhar o julgamento pode mudar a estratégia
Até que o STJ julgue o Tema 1.266, a penhora dos direitos aquisitivos é admitida em decisões recentes da Terceira Turma. Já a possibilidade de penhorar diretamente o imóvel continua em discussão.
Dessa forma, condomínios e condôminos devem acompanhar o julgamento. A tese repetitiva poderá orientar futuras execuções de cotas condominiais.
Fontes: Tema Repetitivo 1.266 do STJ; AgInt no REsp 2.184.305/SP; notícia do STJ sobre decisão da Quarta Turma, publicada em 14 de setembro de 2023.
Garcia Sociedade de Advogados
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