Cotas Extras de Condomínio: De Quem é a Responsabilidade? Locador ou Locatário?
Cotas Extras de Condomínio: De Quem é a Responsabilidade? Locador ou Locatário?
As discussões sobre quem deve pagar as cotas extras de condomínio são cada vez mais frequentes nas locações residenciais e comerciais. Para evitar conflitos, o ideal é entender a diferença entre despesas de investimento e despesas de manutenção, pois isso define se a responsabilidade será do locador (proprietário) ou do locatário (quem está alugando). A legislação, a doutrina e a jurisprudência já tratam desse tema com clareza — e conhecer essas regras evita problemas no futuro.
1. Cotas extras de condomínio: quem paga?
As cotas extras envolvem despesas não incluídas no orçamento ordinário do condomínio. Elas podem ser:
Despesas extraordinárias (investimento, obras estruturais, fundo de reserva, reformas grandes)
→ Responsabilidade do locador (proprietário).Despesas ordinárias (manutenção do dia a dia, consumo, serviços contínuos)
→ Responsabilidade do locatário (inquilino).
Essa divisão decorre do art. 22 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que estabelece a obrigação do locador de arcar com despesas de investimento e do locatário de arcar com as despesas do uso cotidiano.
2. Despesas de investimento (extraordinárias) – Responsabilidade do locador
Entram como despesas de investimento, que não podem ser repassadas ao locatário:
Obras de ampliação ou melhoria estrutural do condomínio
Indenizações trabalhistas anteriores à locação
Pintura das fachadas
Substituição de elevadores
Constituição ou reposição do fundo de reserva
Obras que valorizam o patrimônio
Essas despesas não decorrem do uso cotidiano do imóvel, mas sim de investimento no bem. Logo, cabe ao proprietário pagar.
3. Despesas de manutenção (ordinárias) – Responsabilidade do locatário
O locatário deve pagar todas as despesas ordinárias, diretamente ligadas ao seu uso do imóvel:
Salários do pessoal de limpeza, portaria e manutenção
Encargos trabalhistas atuais (férias, 13º, FGTS, INSS)
Consumo de água, gás e luz das áreas comuns
Pequenos reparos de manutenção
Manutenção de equipamentos (bombas, portões, elevadores)
Taxas ordinárias mensais do condomínio
Aqui entra um ponto importante: funcionários do condomínio fazem parte das despesas de manutenção, portanto pertencem à responsabilidade do locatário.
Se o condomínio pagar férias, 13º ou realizar substituições funcionais — são despesas ordinárias.
O proprietário não tem qualquer responsabilidade sobre isso durante o período da locação.
4. Funcionários do condomínio: quem paga férias, demissões e encargos?
Muitos condôminos e locatários se confundem nesse ponto. Mas a regra é clara:
Despesas ordinárias com funcionários (férias, 13º, provisões, retenções) → locatário
Indenizações trabalhistas decorrentes de períodos anteriores à locação → locador
Ou seja:
🔹 Funcionários do dia a dia = manutenção = locatário paga
🔹 Passivos antigos = dívida do imóvel = locador paga
5. Jurisprudência: o que os tribunais decidem? (versão final)
A jurisprudência reforça a interpretação dos arts. 22 e 23 da Lei 8.245/91, sempre distinguindo despesas extraordinárias, a cargo do locador, das despesas ordinárias, a cargo do locatário. Além disso, os tribunais aplicam os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa para solucionar situações de conflito.
5.1 Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro – Responsabilidade por verbas rescisórias de funcionário contratado antes da locação
O TJRJ entendeu que, quando o funcionário do condomínio foi contratado muitos anos antes do início da locação, não é razoável imputar exclusivamente ao locatário a responsabilidade pelas verbas trabalhistas de sua rescisão, mesmo que esta tenha ocorrido durante a vigência do contrato de locação.
Nesses casos, é necessário proporcionalizar os períodos, impondo ao locador a responsabilidade pelo período anterior à locação e ao locatário somente pelo período em que ocupou o imóvel.
Trecho relevante:
“Irrazoabilidade obrigacional de se impor tal verba somente ao locatário… Cumpre decotar os respectivos períodos, cumprindo ao locador arcar com o período anterior à locação e ao locatário o interregno que lhe sobreveio… Nada justificando que tal retroaja até a origem da relação laboral, celebrada em 1998.”
(TJ-RJ – APL 0006618-07.2010.8.19.0001, Rel. Des. Marcelo Lima Buhatem, j. 01/10/2013)
5.2 Superior Tribunal de Justiça – Despesas extraordinárias são obrigação do locador (norma cogente)
O STJ consolidou que as despesas extraordinárias de condomínio são sempre responsabilidade do locador, sendo esta uma norma cogente, ou seja, não pode ser modificada por contrato.
Assim, qualquer cláusula contratual que tente repassar essas despesas ao locatário é inválida.
Trecho relevante:
“A regra que incumbe ao locador a obrigação pelo pagamento das despesas extraordinárias de condomínio tem natureza eminentemente cogente… cujo ônus não pode ser invertido por estipulação contratual.”
(STJ – REsp 215148/SP, Rel. Min. Vicente Leal, j. 16/05/2000)
Essa orientação reforça que obras estruturais, fundo de reserva, reformas, reposições e indenizações trabalhistas anteriores à locação devem ser arcadas pelo proprietário, independentemente de previsão contratual.
6. Conclusão
Em resumo, a responsabilidade por cotas extras de condomínio depende da natureza da despesa:
Investimento e valorização do imóvel → locador
Manutenção do condomínio e uso rotineiro → locatário
Essa divisão evita injustiças e mantém equilíbrio contratual. Tanto locadores quanto locatários devem analisar a natureza da cobrança antes de assumir responsabilidades.
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