Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe maior segurança jurídica para proprietários de imóveis. Ao julgar um caso envolvendo inadimplência em contrato de locação, a Corte concluiu que a fiança em contrato de aluguel impede o penhor legal apenas na interpretação defendida pelo locatário, mas não na forma prevista pela legislação. Na prática, o entendimento foi de que a fiança em contrato de aluguel impede o penhor legal é uma afirmação incorreta, pois o locador pode utilizar ambas as garantias quando preenchidos os requisitos legais.
O julgamento representa importante precedente para locadores que buscam meios eficazes de recuperar créditos decorrentes da falta de pagamento dos aluguéis.
O que é o penhor legal do locador?
O penhor legal é uma garantia prevista no Código Civil destinada a proteger determinados credores em situações específicas.
Nas relações de locação, esse mecanismo possibilita que o locador utilize bens legalmente sujeitos ao penhor para assegurar o pagamento dos aluguéis em atraso, desde que sejam observados todos os requisitos e o procedimento previsto em lei.
Dessa forma, o proprietário passa a contar com mais um instrumento para resguardar seu crédito, sem que isso represente duplicidade ilícita de garantias.
O que decidiu o STJ?
O caso discutia se a existência de um fiador impediria o locador de exercer o penhor legal previsto no Código Civil.
A alegação do locatário baseava-se no artigo 37 da Lei do Inquilinato, que proíbe a cumulação de garantias locatícias. Entretanto, o STJ esclareceu que essa vedação alcança apenas as garantias convencionais escolhidas pelas partes, como caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
O penhor legal, por outro lado, possui natureza jurídica distinta. Trata-se de uma garantia criada diretamente pela lei e não de uma garantia contratual. Por esse motivo, a Terceira Turma concluiu que a fiança em contrato de aluguel impede o penhor legal é uma interpretação incompatível com o ordenamento jurídico, permitindo que o locador utilize o instituto mesmo quando houver fiador no contrato.
Quais os benefícios da decisão para os locadores?
O entendimento do STJ fortalece a posição jurídica dos proprietários de imóveis e reduz discussões que frequentemente surgiam em processos judiciais.
Entre os principais efeitos da decisão destacam-se:
- maior proteção ao crédito locatício;
- possibilidade de utilização do penhor legal mesmo quando existir fiador;
- redução das alegações de nulidade por suposta cumulação de garantias;
- maior efetividade na cobrança de aluguéis inadimplidos;
- aumento da segurança jurídica nas relações de locação.
A decisão também reafirma que a Lei do Inquilinato e o Código Civil devem ser interpretados de forma harmônica, preservando tanto as garantias contratuais quanto aquelas instituídas diretamente pela legislação.
O locador pode exercer o penhor legal em qualquer situação?
Não.
Embora o STJ tenha reconhecido a compatibilidade entre a fiança e o penhor legal, o exercício desse direito continua condicionado ao cumprimento das exigências previstas no Código Civil e na legislação processual.
A adoção de medidas sem observância do procedimento legal pode gerar questionamentos judiciais e eventual responsabilização do proprietário.
Por isso, recomenda-se que a utilização desse mecanismo ocorra sempre com orientação jurídica especializada.
Conclusão
A decisão do Superior Tribunal de Justiça consolida um entendimento relevante para o mercado imobiliário. Ao reconhecer que a fiança em contrato de aluguel impede o penhor legal é uma tese que não encontra respaldo na legislação, a Corte fortalece a proteção do crédito do locador e amplia os instrumentos disponíveis para enfrentar a inadimplência. Fale com um Advogado.
