A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão relevante para proprietários, locatários e investidores. O Tribunal definiu que a cláusula de renúncia de benfeitorias não impede, por si só, o pagamento de indenização quando o locatário realiza uma nova construção no imóvel.
Além disso, os ministros destacaram que a renúncia contratual alcança apenas aquilo que o contrato prevê de forma expressa. Portanto, quando o instrumento menciona somente benfeitorias, ele não abrange automaticamente as acessões, ou seja, as novas edificações incorporadas ao imóvel.
Esse entendimento fortalece a segurança jurídica e exige ainda mais cuidado na elaboração dos contratos de locação.
Benfeitoria e acessão na locação de imóvel: conceitos diferentes
Antes de tudo, é importante compreender a diferença entre esses institutos.
As benfeitorias representam melhorias realizadas em um imóvel já existente. Elas podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias.
Por outro lado, a acessão ocorre quando o locatário constrói uma nova estrutura ou amplia significativamente o imóvel, criando um novo bem incorporado ao patrimônio.
Consequentemente, o STJ concluiu que a cláusula de renúncia de benfeitorias não pode alcançar automaticamente essas novas construções, pois os conceitos possuem natureza jurídica distinta.
O caso analisado pelo STJ
No processo, um empresário alugou um imóvel para instalar uma academia. Para viabilizar a atividade, ele realizou diversas obras e construiu novas estruturas.
Entretanto, a proprietária não regularizou o imóvel perante o Município. Como resultado, o empresário não conseguiu obter o alvará de funcionamento e precisou encerrar o projeto.
Mesmo assim, todas as construções permaneceram incorporadas ao imóvel.
Diante desse cenário, o STJ reconheceu que a proprietária recebeu um benefício patrimonial sem oferecer qualquer compensação ao locatário. Assim, a Corte afastou a aplicação automática da cláusula contratual e reconheceu o direito à indenização.
Quais são os impactos para contratos de locação?
A decisão tem impacto direto em contratos de locação de imóvel residencial e comercial, especialmente aqueles que envolvem reformas, adaptações ou investimentos estruturais
A decisão produz efeitos importantes para contratos comerciais e residenciais.
Em primeiro lugar, locadores devem redigir as cláusulas contratuais com precisão.
Além disso, locatários precisam avaliar cuidadosamente quais investimentos realizarão no imóvel antes da assinatura do contrato.
Da mesma forma, empresas que pretendem adaptar imóveis para suas atividades devem estabelecer regras claras sobre eventual indenização.
Por essa razão, recomenda-se que o contrato trate expressamente de:
- benfeitorias;
- acessões;
- construções futuras;
- responsabilidade pelos investimentos;
- indenização ao término da locação.
Dessa maneira, as partes reduzem significativamente o risco de litígios.
Por que essa decisão é relevante para a locação de imóvel?
A decisão do STJ reforça que cláusulas genéricas de renúncia em contratos de locação de imóvel não podem ser interpretadas de forma ampla.
Ou seja, o Judiciário tende a limitar seus efeitos ao que foi efetivamente pactuado entre locador e locatário.
Além disso, o entendimento evita o enriquecimento sem causa do proprietário do imóvel locado, quando há valorização decorrente de investimentos realizados pelo locatário..
Conclusão
A cláusula de renúncia de benfeitorias continua plenamente válida. Contudo, ela não elimina automaticamente o direito de indenização decorrente de novas construções realizadas pelo locatário.
Por isso, proprietários e empresários devem revisar seus contratos antes da assinatura. Afinal, uma redação precisa reduz conflitos, protege investimentos e oferece maior segurança jurídica para todas as partes. Fale com um Advogado.
