A ação de despejo por inadimplência pode continuar válida mesmo quando o locatário quita a dívida inicial, no entanto, isso ocorre se ele mantém atrasos nos aluguéis durante o processo. Nesse cenário, o descumprimento contratual permanece e pode justificar a rescisão da locação.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou esse entendimento ao analisar caso em que o inquilino quitou os valores cobrados inicialmente, mas seguiu pagando os aluguéis em atraso ao longo da demanda. Segundo o Tribunal, essa conduta demonstra inadimplência contínua. Confira a decisão do STJ.
Embora o condomínio normalmente não proponha a ação de despejo — atribuição do locador ou de quem detenha legitimidade contratual —, síndicos e administradoras lidam frequentemente com os reflexos da inadimplência nas unidades.
O que o STJ decidiu sobre a ação de despejo por inadimplência?
No caso analisado, o inquilino quitou a dívida que motivou a ação. Contudo, ele permaneceu pagando os aluguéis vencidos com atraso durante a tramitação do processo.
Por isso, o STJ concluiu que não houve regularização efetiva da mora. Os atrasos posteriores mantiveram o descumprimento da principal obrigação do contrato: pagar os aluguéis pontualmente.
Assim, a quitação do débito inicial não impediu a rescisão do contrato nem o despejo, portanto a decisão reforça que a chamada purga da mora deve proteger o locatário de boa-fé. Ela não pode servir para perpetuar atrasos sem consequências ao locador.
Por que os atrasos posteriores são relevantes?
A ação de despejo por inadimplência não analisa apenas o débito existente no início do processo. Também importa verificar como o locatário cumpre as obrigações que vencem durante a demanda.
Quando os pagamentos posteriores ocorrem sempre depois do vencimento, contato o histórico indica inadimplemento reiterado. Além disso, essa prática pode comprometer a previsibilidade financeira do locador.
Portanto, proprietários e administradoras devem manter controle dos aluguéis vencidos, dos pagamentos realizados e das datas de quitação. Esses registros ajudam a demonstrar a continuidade do descumprimento contratual.
Como conduzir a ação de despejo por inadimplência com segurança?
Para reduzir riscos processuais, proprietários e administradoras devem adotar algumas cautelas:
- Documentar todos os atrasos e inadimplementos;
- Manter controle atualizado dos pagamentos realizados durante o processo;
- Registrar a inadimplência dos aluguéis vincendos;
- Guardar comprovantes, notificações e demonstrativos financeiros;
- Solicitar acompanhamento jurídico desde o início da demanda;
- Evitar acordos informais que dificultem a comprovação do histórico;
- Produzir provas da inadimplência reiterada, especialmente quando os pagamentos ocorrem após o vencimento.
Dessa forma, a parte responsável pela cobrança consegue apresentar um histórico claro da relação locatícia. Consequentemente, reduz discussões sobre quais valores foram pagos e em quais datas.
Qual é o papel do síndico diante da inadimplência?
O síndico não possui legitimidade automática para promover uma ação de despejo por inadimplência relativa ao contrato de locação de uma unidade. Ainda assim, ele exerce papel relevante na prevenção de conflitos e na orientação dos condôminos.
Entre as boas práticas estão:
- Informar o condômino sobre a necessidade de acompanhamento jurídico especializado;
- Manter registro das cobranças condominiais;
- Acompanhar situações que comprometam a convivência ou a saúde financeira do condomínio;
- Incentivar a regularização antes que o problema se torne judicial;
- Registrar ocorrências relevantes relacionadas à unidade, quando necessário.
Além disso, a administradora pode contribuir com a organização das informações financeiras. Porém, cada providência deve respeitar a convenção condominial, o contrato de locação e os limites legais de atuação.
A purga da mora impede sempre o despejo?
Não. O pagamento da dívida pode evitar a rescisão em determinadas situações previstas na legislação. Entretanto, a medida não afasta automaticamente a análise dos atrasos posteriores.
Se o locatário continua inadimplente ao longo do processo, a conduta pode evidenciar que a mora não foi efetivamente regularizada. Por essa razão, a documentação dos pagamentos e dos vencimentos se torna essencial.
Cada caso possui particularidades. Assim, a avaliação jurídica deve considerar o contrato, os comprovantes de pagamento, as notificações realizadas e o comportamento das partes durante a locação.
Conclusão
A ação de despejo por inadimplência não perde seu fundamento apenas porque o locatário quitou a dívida inicial. Quando os atrasos continuam durante o processo, pode permanecer caracterizado o descumprimento contratual, com possibilidade de rescisão da locação e despejo.
Para proprietários, administradoras e síndicos, o principal aprendizado é manter documentação organizada e buscar orientação preventiva. Dessa maneira, cada situação pode ser conduzida com maior segurança jurídica.
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