Uma dúvida frequente durante o inventário é: herdeiro que mora sozinho no imóvel deve pagar IPTU? A resposta depende das circunstâncias do caso, principalmente da existência de pagamento de aluguel ou indenização aos demais herdeiros pelo uso exclusivo do bem.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o herdeiro que utiliza exclusivamente um imóvel antes da partilha e já paga indenização pelo uso exclusivo não deve, automaticamente, arcar sozinho com todo o IPTU.
A decisão é relevante para inventários nos quais um dos herdeiros permanece no imóvel enquanto os demais aguardam a conclusão da partilha.
O que acontece com o imóvel enquanto não termina o inventário?
Com o falecimento do proprietário, a herança transmite-se imediatamente aos herdeiros. Entretanto, até a realização da partilha, o patrimônio permanece indivisível.
Nesse período, aplicam-se aos coerdeiros, em regra, as normas relativas ao condomínio.
Consequentemente, nenhum herdeiro pode considerar determinado imóvel exclusivamente seu apenas porque reside nele. O bem continua integrando o patrimônio hereditário até que a partilha defina sua destinação.
Essa característica também influencia a responsabilidade pelas despesas relacionadas ao imóvel.
Herdeiro que mora sozinho no imóvel deve pagar IPTU?
Essa é justamente a questão enfrentada pelo STJ.
No caso analisado pela Quarta Turma, uma herdeira utilizava exclusivamente um imóvel pertencente ao espólio. Entretanto, ela já pagava indenização pelo uso exclusivo do bem, equivalente à parcela de aluguel correspondente ao direito da outra herdeira.
Além disso, não existia acordo prévio determinando que a ocupante deveria assumir integralmente o IPTU.
O STJ concluiu que não seria adequado impor à herdeira, além da indenização pelo uso exclusivo, o ressarcimento integral dos valores de IPTU pagos pelo espólio.
Portanto, ao responder à pergunta “herdeiro que mora sozinho no imóvel deve pagar IPTU?”, é necessário verificar se ele já indeniza os demais herdeiros pela utilização exclusiva do patrimônio.
Quem deve pagar o IPTU antes da partilha?
Enquanto o imóvel permanece integrante da herança indivisa, o STJ destacou que o IPTU constitui obrigação relacionada à própria coisa, de natureza propter rem.
Por isso, antes da partilha, o pagamento do imposto recai, em regra, sobre o espólio.
Isso não significa, porém, que jamais poderá existir responsabilidade específica do herdeiro que ocupa o imóvel.
A solução depende da forma como o bem é utilizado e, sobretudo, dos ajustes existentes entre os sucessores.
Herdeiro que mora sozinho pode ter que pagar aluguel aos outros herdeiros?
Sim.
Quando apenas um herdeiro utiliza um imóvel que pertence à herança, os demais ficam impedidos de exercer plenamente o mesmo direito de uso.
Por essa razão, pode surgir o dever de indenizar os outros sucessores.
Na prática, essa indenização costuma ser calculada com base no valor de mercado do aluguel e na participação de cada herdeiro sobre o patrimônio.
Assim, se um imóvel possui aluguel mensal estimado em R$ 4.000 e determinado herdeiro possui apenas 50% dos direitos sobre ele, a indenização deverá considerar, em princípio, a parcela pertencente aos demais sucessores, observadas as circunstâncias do caso concreto.
Pagar aluguel e todo o IPTU pode gerar dupla compensação
Esse ponto foi fundamental para a decisão do STJ.
Se o herdeiro já paga indenização aos demais pelo fato de utilizar exclusivamente o imóvel, atribuir a ele também todo o IPTU pode gerar uma segunda consequência econômica decorrente do mesmo fato: a ocupação exclusiva.
No caso julgado, o STJ considerou que descontar integralmente do quinhão da ocupante os valores de IPTU, além da indenização já existente pelo uso exclusivo, representaria dupla compensação e poderia provocar enriquecimento sem causa.
Portanto, morar sozinho no imóvel não transfere automaticamente ao herdeiro todas as despesas relacionadas à propriedade.
E se o herdeiro morar no imóvel sem pagar aluguel?
A situação pode ser diferente.
O STJ possui precedente no qual admitiu solução distinta quando o herdeiro utilizava exclusivamente o imóvel sem pagar aluguel ou qualquer outra indenização aos demais sucessores.
Nesse cenário, a atribuição de determinadas despesas ao ocupante pode funcionar como forma de equilibrar economicamente a utilização exclusiva do patrimônio.
Por isso, é importante diferenciar duas situações:
Herdeiro mora sozinho e paga aluguel ou indenização: não deve assumir automaticamente todo o IPTU apenas em razão da ocupação exclusiva.
Herdeiro mora sozinho e não paga qualquer indenização: poderá existir fundamento para atribuir ao ocupante determinadas despesas do imóvel, conforme as circunstâncias do caso.
Assim, não existe uma resposta única para todos os inventários.
O que exatamente decidiu o STJ?
A Quarta Turma do STJ entendeu que, quando já existe indenização pelo uso exclusivo do imóvel, não cabe impor ao ocupante, sem acordo prévio, o ressarcimento integral do IPTU suportado pelo espólio.
Segundo o entendimento divulgado no Informativo de Jurisprudência nº 847, essa cobrança poderia representar dupla compensação pelo mesmo fato e enriquecimento sem causa.
O julgamento ocorreu em 20 de março de 2025 e foi unânime. O processo tramita em segredo de justiça.
A decisão reforça que a responsabilidade pelas despesas do imóvel deve considerar não apenas quem está fisicamente ocupando o bem, mas também a situação jurídica existente entre os herdeiros.
Condomínio, IPTU e outras despesas seguem sempre a mesma regra?
Não necessariamente.
É importante diferenciar despesas relacionadas à propriedade daquelas diretamente vinculadas ao uso cotidiano do imóvel.
IPTU, taxas condominiais, despesas extraordinárias, contas de consumo, manutenção e gastos decorrentes da utilização do bem podem receber tratamentos jurídicos diferentes.
Além disso, um acordo firmado entre os próprios herdeiros pode estabelecer expressamente quem ficará responsável por determinadas despesas enquanto durar a ocupação exclusiva.
Por isso, é recomendável que eventual acordo sobre o uso do imóvel estabeleça claramente quem pagará aluguel, IPTU, condomínio, contas de consumo, manutenção e demais encargos até a partilha.
O herdeiro pode ser obrigado a sair do imóvel?
A ocupação exclusiva também pode provocar outras discussões dentro do inventário.
Dependendo das circunstâncias, os demais herdeiros podem requerer indenização pela utilização exclusiva, venda do imóvel, extinção do condomínio ou outras medidas destinadas a impedir que apenas um sucessor usufrua indefinidamente do patrimônio comum.
Entretanto, cada providência depende da situação concreta, da natureza do imóvel, dos direitos dos demais sucessores e das decisões tomadas no inventário.
Por que essa decisão do STJ é importante?
O entendimento evita uma conclusão automática muito comum: considerar que quem mora no imóvel deve necessariamente pagar sozinho todas as despesas relacionadas ao bem.
A realidade jurídica é mais complexa.
Para descobrir se o herdeiro que mora sozinho no imóvel deve pagar IPTU, é preciso analisar a existência de aluguel ou indenização, eventual acordo entre os herdeiros, a situação do inventário e a natureza das despesas discutidas.
Além disso, a decisão demonstra a importância de formalizar acordos sobre a utilização de imóveis pertencentes ao espólio.
Conclusão
Afinal, herdeiro que mora sozinho no imóvel deve pagar IPTU?
Segundo o entendimento do STJ, a ocupação exclusiva, por si só, não significa que o herdeiro deverá assumir integralmente o imposto.
Enquanto não ocorre a partilha, o IPTU do imóvel integrante da herança recai, em regra, sobre o espólio. Além disso, quando o ocupante já paga aluguel ou indenização aos demais herdeiros pelo uso exclusivo, exigir que ele também arque sozinho com todo o IPTU, sem acordo prévio, pode configurar dupla compensação.
Por outro lado, quando o herdeiro utiliza gratuitamente o imóvel, sem qualquer compensação aos demais sucessores, a análise pode levar a uma solução diferente.
Portanto, a definição sobre quem deve pagar IPTU, aluguel, condomínio e demais despesas antes da partilha exige análise das particularidades de cada inventário. Fale com um Advogado.
