O Supremo Tribunal Federal decidiu que os municípios não podem fixar a alíquota do IPTU pela área do imóvel. O julgamento ocorreu no Recurso Extraordinário com Agravo nº 1.593.784, sob o rito da repercussão geral, e deu origem ao Tema 1.455.
Por unanimidade, o STF considerou inconstitucional a utilização da metragem do imóvel como critério para aumentar a alíquota do Imposto Predial e Territorial Urbano. A decisão deverá orientar os tribunais de todo o país em processos que discutam a mesma matéria.
Qual foi a tese fixada pelo STF?
O Supremo fixou a seguinte tese no Tema 1.455:
“É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel.”
O julgamento ocorreu no Plenário Virtual entre 26 de junho e 5 de agosto de 2026. O acórdão foi publicado em 14 de agosto de 2026, conforme os dados oficiais do Tema 1.455 do STF.
A decisão não elimina a possibilidade de cobrança progressiva do IPTU. Entretanto, limita os critérios que os municípios podem utilizar para estabelecer alíquotas diferentes.
O que motivou o julgamento?
O processo analisou uma lei do Município de Chapecó, em Santa Catarina. A norma estabelecia uma alíquota de 1% para imóveis com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados.
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina considerou a regra inconstitucional e determinou a aplicação da alíquota de 0,5%, além da devolução dos valores pagos a mais.
O município recorreu ao STF. Em sua defesa, argumentou que os imóveis maiores utilizariam o solo urbano de forma mais intensa e demonstrariam maior capacidade contributiva.
O Supremo rejeitou esse argumento. Para a Corte, a Constituição Federal não autoriza a definição da alíquota do IPTU pela área do imóvel.
O IPTU será calculado pelo preço ou pelo tamanho do imóvel?
É necessário distinguir a base de cálculo da alíquota.
A base de cálculo do IPTU corresponde ao valor venal do imóvel. Para estimar esse valor, o município pode considerar características como localização, padrão construtivo, destinação, idade da construção e metragem.
A decisão do STF não impede que a área construída influencie o valor venal. Um imóvel maior pode apresentar valor venal superior e, consequentemente, gerar um IPTU mais elevado.
O município não pode, porém, criar uma alíquota maior apenas porque o imóvel ultrapassou determinada metragem. Portanto, o STF proibiu a alíquota do IPTU pela área do imóvel, mas não afastou a metragem dos elementos que podem contribuir para a avaliação do bem.
Quais critérios a Constituição permite?
O artigo 156, § 1º, da Constituição Federal permite que o IPTU:
- seja progressivo em razão do valor do imóvel;
- tenha alíquotas diferentes conforme a localização;
- tenha alíquotas diferentes conforme o uso do imóvel.
Assim, o município pode estabelecer alíquotas distintas para imóveis residenciais e comerciais ou aplicar progressividade conforme o valor venal. Contudo, não pode ampliar essa lista e usar apenas a área do imóvel como critério autônomo de progressividade.
Segundo o relator, ministro Dias Toffoli, a metragem não se confunde com o uso do imóvel. A área também não autoriza uma tributação mais elevada sob o argumento de seletividade.
A decisão vale para todo o Brasil?
Sim. O STF julgou o caso sob o rito da repercussão geral. Por isso, a tese do Tema 1.455 deverá ser observada pelos demais órgãos do Poder Judiciário.
A decisão atinge principalmente os municípios que adotam faixas de alíquotas definidas exclusivamente pela metragem do imóvel. Cada legislação municipal, entretanto, exige uma análise individual.
O contribuinte deve verificar se a área apenas participou da apuração do valor venal ou se determinou diretamente a aplicação de uma alíquota maior. Essa diferença define a compatibilidade da cobrança com o entendimento do STF.
O contribuinte pode pedir a devolução do IPTU?
O proprietário que pagou IPTU com alíquota majorada exclusivamente em razão da área poderá avaliar a possibilidade de contestar a cobrança.
Em regra, o contribuinte pode buscar a restituição dos valores pagos indevidamente nos cinco anos anteriores ao ajuizamento da ação, conforme as normas tributárias. No entanto, a viabilidade do pedido dependerá de fatores como:
- redação da lei municipal;
- critérios presentes no carnê ou lançamento tributário;
- alíquota efetivamente aplicada;
- forma de cálculo do valor venal;
- existência de processo administrativo ou judicial anterior;
- eventual modulação dos efeitos da decisão.
O reconhecimento da inconstitucionalidade não garante uma devolução automática. O contribuinte precisará demonstrar que a metragem funcionou como critério direto para elevar a alíquota, e não apenas como elemento de avaliação do imóvel.
Como identificar uma cobrança possivelmente irregular?
O proprietário deve comparar a legislação municipal com os dados do carnê de IPTU. A cobrança merece atenção quando a lei estabelece, por exemplo:
- uma alíquota para imóveis com até 300 metros quadrados;
- outra alíquota, mais elevada, para imóveis acima de 300 metros quadrados;
- faixas progressivas baseadas exclusivamente na área construída ou territorial.
Nessas situações, a norma pode contrariar o Tema 1.455 do STF.
Por outro lado, a decisão não torna irregular todo IPTU mais alto cobrado sobre imóvel maior. O aumento pode decorrer do valor venal, desde que o município aplique critérios constitucionais e respeite a legislação tributária.
Qual é o impacto da decisão do STF?
A decisão fortalece a segurança jurídica e restringe a liberdade dos municípios para criar critérios de progressividade não previstos na Constituição.
Além disso, o julgamento permite que proprietários revisem cobranças fundadas exclusivamente no tamanho do imóvel. Os municípios também deverão avaliar suas legislações e adequar eventuais regras incompatíveis com a tese vinculante.
Em síntese, o STF não decidiu que imóveis grandes devem pagar o mesmo valor de imóveis pequenos. A Corte definiu que a metragem pode influenciar a avaliação econômica do bem, mas não pode, isoladamente, justificar uma alíquota mais elevada.
Quem identificar a aplicação de alíquota do IPTU pela área do imóvel deve buscar orientação jurídica para analisar a legislação local, revisar os lançamentos e verificar a possibilidade de restituição dos valores pagos indevidamente. Fale com um Advogado.