A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou um importante entendimento sobre o uso de imóveis em plataformas de hospedagem, como o Airbnb. A decisão estabelece que, quando a convenção condominial prevê destinação exclusivamente residencial, a autorização para locações de curta duração por meio dessas plataformas depende da aprovação da assembleia, mediante quórum qualificado de dois terços dos condôminos.
Na prática, a decisão reforça o papel do síndico na administração do condomínio e evidencia a necessidade de revisar normas internas para garantir segurança jurídica e evitar conflitos entre moradores.
O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínio?
O STJ concluiu que a exploração frequente de imóveis por plataformas digitais pode modificar a finalidade residencial do condomínio, principalmente pela elevada rotatividade de pessoas, pelos impactos na segurança e pelas mudanças na dinâmica de convivência.
Por esse motivo, quando a convenção estabelece destinação exclusivamente residencial, a utilização das unidades para hospedagem de curta duração somente poderá ocorrer após alteração da convenção condominial, aprovada por dois terços dos condôminos, conforme prevê o artigo 1.351 do Código Civil.
É importante destacar que o Tribunal não proibiu o Airbnb em condomínio. A decisão apenas determinou que a autorização depende da manifestação da coletividade quando houver incompatibilidade com a destinação originalmente prevista na convenção.
O que o síndico deve fazer após essa decisão?
A decisão do STJ exige atuação preventiva. O síndico não deve simplesmente proibir ou permitir locações por aplicativos sem observar a convenção do condomínio.
As principais providências são:
- analisar a convenção condominial para verificar a destinação do empreendimento;
- identificar se existe regulamentação específica sobre locações por temporada ou plataformas digitais;
- consultar assessoria jurídica antes de aplicar sanções aos condôminos;
- convocar assembleia quando houver necessidade de regulamentação ou alteração da convenção;
- registrar todas as deliberações em ata;
- comunicar os moradores sobre as novas regras adotadas pelo condomínio;
- revisar os procedimentos de cadastro, identificação e controle de acesso de hóspedes.
Essas medidas reduzem significativamente o risco de impugnações e ações judiciais.
A convenção do condomínio precisa ser atualizada?
Em muitos condomínios, sim.
Diversas convenções foram elaboradas antes da popularização das plataformas digitais e não disciplinam expressamente esse tipo de utilização das unidades.
A ausência de regras claras costuma gerar dúvidas sobre direitos e deveres dos condôminos. Por isso, revisar a convenção tornou-se uma medida importante para adequar o condomínio ao entendimento consolidado pelo STJ.
Além disso, um regulamento interno atualizado facilita a atuação do síndico e oferece maior segurança para todos os moradores.
Como reduzir conflitos entre moradores?
Independentemente da decisão sobre permitir ou não o Airbnb em condomínio, o síndico deve investir em regras objetivas de convivência.
Entre as boas práticas estão:
- exigir cadastro prévio de hóspedes;
- estabelecer procedimentos para entrega de chaves ou senhas;
- controlar o acesso às áreas comuns;
- definir responsabilidades por eventuais danos;
- fiscalizar o cumprimento do regulamento interno;
- aplicar as penalidades previstas na convenção quando houver descumprimento das normas.
Uma gestão preventiva evita discussões, protege a coletividade e reduz os custos decorrentes de litígios.
Qual a importância da assessoria jurídica?
Cada condomínio possui uma convenção própria e características específicas. Por essa razão, a decisão do STJ não autoriza a adoção automática de medidas idênticas em todos os casos.
Antes de alterar regras internas, aplicar multas ou impedir locações, recomenda-se a análise jurídica da convenção e da situação concreta do condomínio.
Essa cautela garante que todas as deliberações sejam compatíveis com a legislação e com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça.
Conclusão
A decisão do STJ representa um marco para a gestão condominial e reforça a necessidade de atuação preventiva dos administradores.
O síndico deve revisar a convenção, orientar os moradores, convocar assembleia quando necessário e adotar procedimentos que garantam segurança jurídica para o condomínio.
Ao agir de forma planejada, o gestor evita conflitos, fortalece a governança condominial e assegura que as regras sobre Airbnb em condomínio sejam definidas de maneira transparente e conforme a legislação vigente. Fale com um Advogado.
