Sociedade de Propósito Específico (SPE) – Benefícios Tributários

COMO UTILIZAR UMA SPE NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA? QUAIS AS SUAS VANTAGENS?

Sociedade de propósito específico (SPE) é uma figura que nasceu com a previsão da Lei 11.079/2004, a princípio visando propiciar parcerias público-privadas, no entanto, passou a ser utilizada para os mais diversos fins, se caracterizando pela associação de pessoas, bens, recursos, esforços e conhecimentos, tudo com o objetivo de executar uma operação negocial específica e lucrativa.

A SPE nada mais é do que uma sociedade com objeto social único que pode se organizar sob a forma de qualquer um dos tipos societários permitidos pela lei brasileira, sendo criada apenas para atingir uma finalidade específica, após o que será dissolvida.

Lígia Caram Petrechen (2016, p.52) assim conceitua a SPE:

“A SPE representa uma estrutura negocial que reúne interesses e recursos de duas ou mais pessoas para a consecução de empreendimento de objeto específico e determinado, mediante a constituição de uma nova sociedade com personalidade jurídica distinta da de seus sócios, que podem ser pessoas físicas ou outras pessoas jurídicas”.

As principais características da Sociedade de Propósito Específico são possuir personalidade jurídica própria e sua total independência patrimonial, o que permite segregar riscos e ativos das demais entidades, sócios e atividades envolvidas no projeto que se busca concluir. Por isso, vem sendo muito utilizada no ramo de incorporações imobiliárias.

Fazano (2012, p.10) ressalta a grande importância da SPE no ramo dos empreendimentos imobiliários, uma vez que é um instrumento de isolamento do patrimônio do empreendimento do patrimônio da incorporadora, o que evita diversos riscos e danos, tanto para o comprador de unidade autônoma do empreendimento, quanto para a própria incorporadora, veja-se:

No caso do mercado imobiliário brasileiro, ela [SPE] surgiu na esteira da famigerada falência da Construtora Encol, que deixou nada menos do que 42 mil famílias lesadas, deflagrando o desenvolvimento de uma política de proteção aos mutuários, resultando na criação, principalmente, da SPE e do patrimônio de afetação, uma vez que não faz sentido que o adquirente de um imóvel seja afetado e veja frustrados seus sonhos em decorrência de uma administração empresarial que transfere recursos de uma obra para outra, comprometendo a conclusão do empreendimento.

Dessa maneira, a SPE vem sendo um importante instrumento nas incorporações imobiliárias, sendo uma empresa diversa da incorporadora e com patrimônio voltado especificamente à conclusão do empreendimento imobiliário, o empreendimento dá maior segurança aos compradores e se torna mais competitivo em relação a outros que optam por não constituí-la.

Efeitos Tributários da Incorporação – Aspectos Fundamentais

A incorporação imobiliária é um contrato imobiliário no qual o incorporador promete aos adquirentes a edificação e futura alienação de unidades autônomas, também conceituado como empreendimento imobiliário, no qual precisa buscar capital, com análise técnica.

O parágrafo único do art. 28 da Lei 4591/64 conceitua a incorporação imobiliária da seguinte forma:

“Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”

Luiz Antônio Scavone Junior assim o define à citada incorporação:

“De acordo com a lei, é negócio jurídico mediante o qual o incorporador se obriga a promover e realizar uma construção imobiliária destinada à alienação das unidades autônomas, com pagamento à vista ou em prestações”.

Assim sendo, como todo e qualquer negócio jurídico que gera benefício econômico, a incorporação também sofre tributação, sendo que, de acordo com o planejamento societário e tributário do incorporador, o regime de tributação será diverso, uma vez que a incorporação pode ser feita diretamente pela incorporadora, através de uma Sociedade em conta de participação, utilizando-se de patrimônio de afetação, ou por meio de uma Sociedade de propósito específico.

Portanto cabe analisar caso a caso qual o regime de tributação será mais vantajoso em específico, tudo de acordo com os riscos do negócio e lucro que se estima auferir.

Basicamente são possíveis o regime de lucro presumido, o regime de lucro real, o SIMPLES ou o regime especial de tributação (RET), o qual se aplica ao patrimônio de afetação, instituto que será esmiuçado adiante.

Fazendo uma breve explanação de cada um dos sistemas de tributação mais usados atualmente, quais sejam, o lucro real e o lucro presumido, traz-se a lume as lições de Bandeira (2010, p. 46):

“Lucro Real é aquele tributado pelo Imposto de Renda de Pessoa Jurídica e pela Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), uma vez que a base de cálculo é determinada através do lucro líquido contábil, ou seja, todas as receitas, custos e despesas são consideradas.

Já o Lucro Presumido é aquele em que se presume as margens de lucro através das atividades desenvolvidas. O percentual que incide sobre o faturamento depois da aplicação dos percentuais presumidos é de 15% (quinze por cento) mais adicional de 10% (dez por cento) sobre o que ultrapassar a quantia de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) trimestrais para o pagamento do Imposto de Renda e alíquota de 9% para o pagamento da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido”.

No caso de uma sociedade em conta de participação (SCP), os tributos devidos serão recolhidos juntamente com aqueles devidos pelo sócio ostensivo, na mesma DARF, haja vista que a SCP não tem CNPJ próprio, no entanto, a SCP pode optar, desde 2001, com o advento da Instrução Normativa SRF 31, pelo regime de lucro presumido, não sendo o sócio ostensivo obrigado a optar pelo mesmo regime tributário, veja-se:

“Art. 1º A partir de 1º de janeiro de 2001, observadas as hipóteses de obrigatoriedade de observância do regime de tributação com base no lucro real previstas no art. 14 da Lei nº 9.718, de 27 de novembro de 1998, as sociedades em conta de participação podem optar pelo regime de tributação com base no lucro presumido”.

Já a sociedade de propósito específico pode optar por qualquer dos regimes tributários existentes, inclusive o lucro presumido, que muitas vezes será mais vantajoso do que o lucro real, sendo que o recolhimento de seus tributos sempre será independente dos seus sócios, em

DARF própria e podendo ser contar com regime de tributação diverso para cada um, se assim for a opção escolhida pelos mesmos.

Por fim, o patrimônio de afetação permite ainda uma terceira possibilidade, além do lucro presumido e lucro real, qual seja o regime tributário especial (RET), o qual é assim explicado por Teixeira Fortes (2013, p.01):

“O regime especial de tributação (“RET”) aplicável às incorporações imobiliárias permite o pagamento do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS incidentes sobre as receitas decorrentes de um determinado empreendimento de uma forma semelhante àquela aplicável para as empresas do regime do SIMPLES, ou seja, sobre o valor total das receitas recebidas no mês se recolhe um percentual, que pode variar de 1% a 6%, dependendo do tipo do empreendimento objeto da incorporação”.

Em suma, o regime de tributação escolhido será intimamente relacionado à estrutura societária adotada e ao vulto econômico envolvido no projeto, tudo com base em um planejamento tributário que proporcione o menor dispêndio com tributos possível, de forma plenamente legal.

Sociedade em conta de participação (SCP) X Sociedade Propósito Específico (SPE)

Em se tratando de Incorporações Imobiliárias, dois tipos de sociedade são comumente utilizados, quais sejam, a Sociedade de propósito específico e a Sociedade em conta de participação.

Ambas possuem características, vantagens e desvantagens próprias e não se confundem, cabendo aos empreendedores à frente do negócio jurídico de incorporação imobiliária definirem qual dos dois será mais vantajoso.

Outra situação que ocorre é a utilização dos dois tipos de sociedade simultaneamente, quando a sociedade de propósito específico tem como um de seus sócios uma sociedade em conta de participação.

Sendo assim, para que sejam compreendidas as vantagens e desvantagens que cada uma das sociedades acima citadas, é preciso traçar um paralelo, comparando-as.

Primeiramente, a SPE é uma sociedade empresária, que, como qualquer outra, possui patrimônio, personalidade e cadastro nacional de pessoa jurídica próprios, devendo ser registrada na junta comercial e possuir um contrato social que siga a legislação pertinente ao

tipo societário que for escolhido para sua constituição, seja sociedade limitada ou sociedade anônima.

Também cabe ressaltar que a SPE possui uma única finalidade e tem prazo determinado, sendo extinta a sociedade após a conclusão do negócio, pois já terá cumprido sua finalidade.

Oliveira (2010, p. 01) ensina que a SPE é também muito utilizada em parcerias público privadas, tendo na verdade sido primeiramente mencionada na Lei exatamente para esse fim. No entanto não se destina apenas para tais empreendimentos, sendo ótima opção também para empreendimentos imobiliários:

A SPE (Sociedade Propósito Específico) surgiu juntamente com a Lei de Parceria Pública Privada (Lei n. 11.079/2004), com o objetivo de unir forças entre os setores público e privado, para a realização de um contrato de parceria, concedido após licitação.

(…)

A SPE, além de ser muito utilizada em PPP (Parcerias Público Privadas), de acordo com o parágrafo único do art. 981 NCC, também poderá ser criada sem a participação do Estado, para a realização de um ou mais negócios determinados, citando como exemplo, a constituição de uma SPE para a construção e exploração de uma estrada, para o fim de construção e venda de imóveis em condomínios, loteamentos entre outros empreendimentos de grande vulto.

Como normalmente a SPE é criada sob um dos tipos de sociedade limitada, tudo a fim de individualizar seu patrimônio do patrimônio dos sócios, esses respondem por dívidas da SPE apenas até o capital que integralizaram, ou seja, o patrimônio dos sócios resta protegido no caso de eventual revés financeiro que o empreendimento venha a sofrer.

Por outro lado, a Sociedade em conta de participação é uma sociedade que possui apenas um sócio ostensivo, sendo os demais ocultos, mesmo que recebam participação nos lucros e resultados, como qualquer sócio.

No caso da Sociedade em conta de participação, não há constituição formal através de registro público ou contrato social. A SCP não possui nem mesmo um CNPJ próprio.

Esse tipo de sociedade segue as regras próprias na legislação, quais sejam, os artigos 991 a 996 do código civil brasileiro. Isso ocorre porque, enquanto a SPE pode assumir a forma

societária personificada que os sócios desejarem, a sociedade em conta de participação já é um tipo societário com regras próprias, diversas das que se aplicam à sociedade limitada ou anônima, por exemplo.

A constituição da SCP se dá por meio de um contrato particular entre o sócio ostensivo e os sócios ocultos. O sócio ostensivo é aquele que atua e realiza negócios em seu nome próprio, responsabilizando-se com seu próprio patrimônio pessoal pelos negócios que fizer. Os sócios ocultos, por outro lado, não assumem nenhum tipo de obrigações e responsabilidades jurídicas, sociais e comerciais.

Os sócios ocultos podem ser pessoas jurídicas ou pessoas físicas e todas as cláusulas do contrato particular que gerou a sociedade só obrigam as partes entre si, não gerando efeitos contra terceiros.

Aliás, perante terceiros, o sócio ostensivo é o único que responde pelas obrigações e negócios entabulados em seu nome.

Tais regras não autorizam dizer que os sócios ocultos não terão que colaborar para o sucesso e lucro da SCP, uma vez que, segundo Oliveira (2010, p. 01):

“A contribuição do sócio oculto ou participante constitui, com a do sócio ostensivo, patrimônio especial, com valor definido em contrato, que será designado como objeto da conta de participação e será utilizado para a finalidade estabelecida no contrato para determinado negócio. Exemplificando: A empresa “A”, precisa de capital para construir um empreendimento que será colocado a venda, para tanto encontra dois investidores, “B” e “C”, que serão os sócios ocultos, os quais fornecerão os recursos financeiros necessários para que a empresa “A”, cumpra o objeto da sociedade que será constituída para determinado fim: construir e vender imóveis”.

Outra característica da Sociedade em conta de participação é que pode ser criada para durar por prazo determinado ou por prazo indeterminado, além de servir para realizar um ou mais empreendimentos.

Por fim, a SCP é regida complementarmente pelas regras aplicáveis às sociedades simples e sua liquidação será feita sempre com base nas regras processuais pertinentes à prestação de contas.

Como visto, tanto a Sociedade de propósito específico como a Sociedade em conta de participação têm vantagens e desvantagens.

Analisando as duas em paralelo, na SPE o patrimônio dos sócios é mais eficazmente protegido, mas, por outro lado, a burocracia para sua criação é maior e se limita a um empreendimento em específico, não servindo para mais de um propósito.

Já a SCP é vantajosa na medida em que é mais simples de ser constituída e é muito interessante àqueles investidores que não desejam identificar-se, no entanto, seu ponto negativo é a vulnerabilidade do patrimônio do sócio ostensivo.

Se o empreendimento será conduzido através de uma SPE ou de uma SCP, será uma decisão dos empreendedores à frente do negócio jurídico, sendo que cada uma terá seus ônus e seus bônus próprios a serem sopesados e considerados antes do empreendimento se iniciar.

Sociedade Propósito Específico (SPE) x Patrimônio de Afetação

Assim como ocorre com a Sociedade em conta de participação, a Sociedade de propósito específico não se confunde com o instituto do patrimônio de afetação.

Uma SPE pode muito bem ter ou não um patrimônio de afetação específico, sendo uma opção dos incorporadores.

Também é possível a existência de patrimônio de afetação sem que a incorporação se dê através da SPE.

O diferencial entre os dois é que o patrimônio de afetação é complementar à SPE, se caracterizando como uma garantia extra aos compradores de que, em caso de falência dos sócios da Sociedade de propósito específico, o empreendimento não será afetado, uma vez que seu patrimônio é destinado a garantir a finalização do empreendimento.

Existem diversas vantagens para o incorporador que constitui um patrimônio de afetação, sendo que Mercadante Boscardin (2014, p. 01) cita algumas delas:

“(…) mostra-se inegável diferencial perante seus concorrentes e elemento captador de possíveis compradores, além de permitir a realização de parcerias com instituições financeiras de forma mais ágil e atraente para os bancos, permitindo maior segurança para seus clientes, uma vez que os imóveis são segregados do patrimônio geral do incorporador.

(…)

tem a seu favor importantes elementos como, por exemplo:

a) diminuição de riscos e melhor segurança para seus clientes e para a instituição financiadora da obra, assegurando o patrimônio do empreendimento dos bens do incorporador em caso de falência;

b) apuração individualizada no lucro de cada empreendimento;

c) transmite maior transparência na gestão de seus empreendimentos perante as partes envolvidas;

d) obtém redução da carga tributária de 6% para 4%, através do Regime Especial de Tributação da Lei Federal nº 10.931/2004, que em seu artigo 4º e seguintes estabeleceu o percentual de 4% da receita recebida, correspondendo ao pagamento mensal e unificado do Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ); Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Publico (PIS/PASEP); Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS); e

e) se o empreendimento constituído do patrimônio de afetação for enquadrado nas regras do programa do Governo Federal chamado Minha Casa, Minha Vida, o incorporador pagará apenas 1% de carga tributária sobre o faturamento total da obra, conforme determinado pela Medida Provisória nº 497, de 27 de julho de 2010 e estendido até o ano de 2018 para imóveis em valor de até R$ 100.000,00″.

Por fim, além de todas essas vantagens ao incorporador, como fator de competitividade no mercado, separação total do patrimônio dos incorporadores do empreendimento, garantia de concretização do mesmo independentemente da ocorrência de reveses financeiros dos incorporadores e benefícios fiscais que podem diminuir expressivamente o pagamento de tributos, também há que ser ressaltada a maior transparência da administração da incorporação imobiliária para com os compradores, além da maior segurança repassada aos mesmos.

Vantagens Tributárias

A opção de realizar um empreendimento de incorporação imobiliária por meio da utilização de uma Sociedade de propósito específico acarreta diversas vantagens, dentre elas as vantagens tributárias.

O principal fator que leva incorporadoras imobiliárias no Brasil inteiro a optarem pela criação de uma SPE para cada empreendimento, é de que a Sociedade de propósito específico recém criada é completamente livre de pendências de débitos fiscais que possam existir com relação aos seus sócios, podendo comprovar tal situação através de certidões negativas de débitos.

Também há que se ressaltar que a SPE pode adotar regime de tributação totalmente diverso daquele aplicável a seus sócios. Ou seja, caso o regime de tributação pelo lucro presumido seja vantajoso para as empresas incorporadoras, mas não seja vantajoso para aquele empreendimento específico, sendo melhor aplicável o sistema de tributação pelo lucro real, será possível fazer essa opção.

A Sociedade de propósito específico também não terá, por exemplo, que se submeter a ao sistema de lucro real apenas porque uma das empresas associadas tem receita bruta anual maior do que R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhões de reais) e é obrigada a adotá-lo.

É o que ensina Bandeira (2010, p. 45):

(…) a sociedade de propósito específico é uma sociedade autônoma, em que a mesma escolhe qual regime societário e regime tributário, cumprindo assim consequentemente as obrigações acessórias dos regimes escolhidos.

Dessa forma, a sociedade de propósito específico além de adotar o tipo societário para sua constituição, pode ainda adotar a sistemática do lucro real ou do lucro presumido, desde que a receita bruta anual não ultrapasse o limite de R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhões de reais) e, ainda, que a atividade escolhida, permita tal opção, conforme prescreve o artigo 13 da Lei 9718/98, alterada pela Lei 10.637/2002 (…)

Isso porque as receitas brutas anuais de uma (incorporadora) e da outra (SPE) não se confundirão. Cada empresa é independente, podendo a Sociedade de propósito específico optar pelo regime de tributação que mais lhe beneficie, desde que atenda às regras de enquadramento do regime ao qual desejar se submete

Caso a SPE não seja criada, a tributação paga pela incorporadora será sobre o total de seus bens, lucro, receita, etc., a depender de cada tributo. Isso acabaria por encarecer o custo do empreendimento imobiliário, uma vez que a base de cálculo será bem maior do que se fossem levados em conta apenas o patrimônio, receita, lucro, etc., apenas daquele empreendimento e não da incorporadora como um todo.

Assim, por permitir a tributação separada dos seus sócios e de si mesma, a Sociedade de propósito específico vem sendo muito utilizada e entendida como sendo, na maioria dos casos, a melhor opção para reduzir a carga tributária dos empreendimentos tributários.

Além disso, também permite que as dívidas e pendências fiscais de seus sócios não interfiram no seu patrimônio e no seu crédito na praça, deixando-a livre para realizar operações de empréstimo e financiamento junto a bancos comerciais.

Vantagens Societárias

Outra vantagem na constituição de uma Sociedade de propósito específico para incorporações imobiliárias é a possibilidade de escolha do tipo societário a ser adotado pela SPE não estando a mesma obrigada a dotar o mesmo arranjo que os seus sócios.

A Sociedade de propósito específico pode ser tanto uma sociedade limitada como também uma sociedade anônima, ou qualquer outra forma permitida em lei.

Assim, a personalidade jurídica da SPE não se confundirá com a de seus sócios, havendo liberdade para escolha do tipo societário que mais se adequar ao caso concreto.

Carvalho (2007, p.3) ensina que a Sociedade de propósito específico não é em si um novo tipo de sociedade mercantil, devendo se revestir de um dos tipos societários previamente existentes e regulamentados por lei, veja-se:

Constata-se ainda que a SPE, em si, não possui personalidade jurídica, devendo, assim, revestir-se sob um dos modelos societários previstos em lei, de sorte que é este modelo que lhe conferirá tal personalidade. Com isso, deve-se atentar ao fato de que a SPE será regida pelas normas que se referem ao tipo escolhido, ou seja, se ela constituir-se como uma S/A, por exemplo, a Lei n. 6.404/76 passará a normatizá-la juntamente com outras normas de direito de empresa.

Um exemplo que se pode citar é o caso de uma incorporadora que seja uma Sociedade em conta de participação, ou seja, a responsabilidade se seu sócio ostensivo é ilimitado, no entanto, não é interessante ao mesmo responsabilizar-se pelos débitos e obrigações assumidos com relação àquele empreendimento específico. Sendo assim, a SCP pode ser sócia de uma Sociedade de propósito específico, a qual adotará a forma de sociedade limitada, respondendo seus sócios apenas até o limite do valor integralizado naquela sociedade.

Assim, fica evidente que a possibilidade de escolha de qual tipo societário a SPE irá assumir se constitui em uma importante vantagem em relação às incorporações que não são feitas por meio de uma Sociedade de propósito específico.

Isso porque permite um planejamento antecipado sobre qual tipo de sociedade mercantil será mais interessante para gerir e promover aquele empreendimento em específico, o que incentiva muitos empresários da incorporação imobiliária a fazerem uso da SPE.

Proteção Patrimonial

Por fim, a talvez mais importante vantagem que tem levado as incorporadoras imobiliárias a criarem uma Sociedade de propósito específico para cada empreendimento, é a garantia da proteção patrimonial dos sócios da SPE.

Isso ocorre porque, como a Sociedade de propósito específico é uma pessoa jurídica com personalidade e CNPJ próprios e autônomos em relação à incorporadora, em havendo qualquer revés econômico que atinja o empreendimento, vindo a SPE a decretar falência ou não poder honrar com seus débitos e obrigações, os seus sócios responderão apenas na medida do capital integralizado em caso de sociedades de responsabilidade limitada, mas não com seu próprio capital.

Assim, também ocorrendo a situação inversa, no caso de a incorporadora vir a decretar falência, o empreendimento não sofrerá impacto, uma vez que os credores e as dívidas da incorporadora são apenas dela e não da SPE.

A partir do princípio da entidade, cada pessoa jurídica é autônoma, não podendo ser confundidos o patrimônio da empresa com o dos sócios. Esse é exatamente o princípio aplicável no caso da Sociedade de propósito específico, a qual não terá seu patrimônio, créditos e débitos confundidos com os da incorporadora.

Tal situação se demonstra, como visto, muito vantajosa para todos os envolvidos num empreendimento de incorporação imobiliária. Primeiramente é vantagem para a incorporadora ter seu patrimônio separado da atividade de incorporação em si, pois caso o empreendimento não obtenha sucesso, o patrimônio da SPE irá pagar os seus credores e a situação se encerra, sem envolver os bens da incorporadora.

Para os compradores que adquirem unidades autônomas ainda em construção ou na planta também é uma garantia de que, caso a incorporadora venha à falência, seus credores não poderão atingir a SPE e, consequentemente, o empreendimento estará a salvo, havendo muito maior garantia de concretização do projeto sem prejuízo aos compradores.

Moreira (2008, p.01) enfatiza a vantagem para os compradores de imóveis pertencentes a empreendimentos conduzidos por Sociedades de propósito específico:

Dessa forma, os incorporadores vêm efetuando, em números crescentes, incorporações de edifícios condominiais constituindo, para cada novo empreendimento, uma SPE com o objeto precípuo de implementar aquela incorporação/construção. Isto representa, para os adquirentes de unidades imobiliárias, uma garantia de que o empreendimento não terá a sua realização comprometida por outras dívidas e compromissos do incorporador decorrentes de outras incorporações mal sucedidas.

Por fim, os próprios credores da SPE terão mais tranquilidade em fazer negócios com a mesma, já que será uma empresa nova, sem débitos, sem pendências, sem processos judicias ou restrições fiscais. A Sociedade de propósito específico é uma empresa “limpa”, criada apenas para aquele empreendimento e sem qualquer mácula, tendo seu patrimônio livre, o que gera muito mais confiança para os credores e impulsiona o empreendimento.

Conclusão do Propósito Específico na Incorporação Imobiliária.

Após todo o exposto, está clara a vantagem na utilização de uma Sociedade de propósito específico quando da realização de incorporação imobiliária.

Isso se torna claro quando se tem em mente que, por ser empresa autônoma, com capital, bens e personalidade jurídica próprios, a SPE dá maior segurança aos compradores; mais competitividade em relação aos demais empreendimentos que não adotam essa nova ferramenta; propicia maior facilidade e agilidade no crédito com fornecedores e bancos comerciais, além de garantir uma blindagem patrimonial em relação aos seus sócios, não os afetando e nem sendo afetada negativamente em caso de reveses financeiros, ou mesmo, em caso de uma decretação de falência.

Com o advento da Sociedade de propósito específico, hoje podendo ser aliada com outros institutos como, principalmente o patrimônio de afetação, a segurança tanto para o incorporador quanto para o público consumidor é muito maior, sendo uma solução inteligente e boa para todas as partes envolvidas, o que vem permitindo a realização de negócios jurídicos justos que cumprem sua função social.