Súmula 308 do STJ não se aplica à alienação fiduciária
STJ Decide: Súmula 308 Não se Aplica a Imóveis com Alienação Fiduciária
Inicialmente, cumpre-se ressaltar que uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe importante distinção jurídica no contexto do direito imobiliário: a Súmula 308 do STJ não se aplica às hipóteses de alienação fiduciária. A decisão marca um novo direcionamento para o tratamento de débitos condominiais vinculados a imóveis financiados sob essa modalidade.
O que diz a Súmula 308 do STJ?
Ademais, a Súmula 308 do STJ dispõe que o adquirente de unidade imobiliária responde pelos débitos condominiais, inclusive multas e juros moratórios, anteriores à aquisição.
Sendo assim, o entendimento sumulado vinha sendo amplamente aplicado para responsabilizar compradores por débitos condominiais vencidos antes da formalização da compra, desde que comprovada a ciência prévia do adquirente.
O que é alienação fiduciária?
Outrossim, a alienação fiduciária em garantia, prevista na Lei nº 9.514/1997, é um instituto em que o imóvel permanece em nome do credor fiduciário (geralmente a instituição financeira), enquanto o devedor fiduciário detém apenas a posse direta e a obrigação de quitar a dívida.
Portanto, a propriedade plena só se transfere ao devedor após a quitação total do contrato.
O novo entendimento do STJ
Ademais, em decisão proferida no REsp 2130141/ RS (2019/0307774-6),a Quarta Turma do STJ afastou a aplicação da Súmula 308 nos casos de alienação fiduciária, com os seguintes fundamentos
A propriedade resolúvel permanece com o credor fiduciário até o pagamento integral do contrato;
O devedor fiduciário é apenas possuidor direto, sem aquisição definitiva da unidade;
Portanto, não se pode atribuir a ele responsabilidade por débitos condominiais vencidos anteriormente à celebração do contrato, sob pena de violação da lógica da garantia fiduciária.
Fundamento legal
A decisão fundamenta-se na Lei nº 9.514/1997, especialmente em seu artigo 23:
“Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.”
Esse regime jurídico reforça a distinção entre posse e propriedade plena, elemento central para afastar a aplicação da Súmula 308 nesses casos.
Impactos práticos da decisão
- Para os devedores fiduciários: Maior segurança jurídica quanto à limitação de sua responsabilidade a partir da data da assinatura do contrato.
- Para os condomínios: Necessidade de atenção redobrada na verificação de titularidade e modalidade contratual antes de propor ações de cobrança contra adquirentes por alienação fiduciária.
- Para instituições financeiras: Reforço da tese de que não devem responder por débitos condominiais do período em que o bem está sob posse do devedor fiduciário.
Conclusão
Sendo assim, a decisão do STJ inaugura uma importante distinção: a Súmula 308 não pode ser aplicada de forma automática em todas as aquisições imobiliárias. Nos casos de alienação fiduciária, o contrato transfere apenas a posse, e não a propriedade definitiva, sendo incompatível com a responsabilização por débitos anteriores à celebração do instrumento contratual.
Por fim, essa orientação fortalece a segurança nas relações contratuais e garante maior previsibilidade às partes envolvidas em financiamentos imobiliários.
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Decisão proferida no REsp 2130141/ RS (2019/0307774-6): https://processo.stj.jus.br/processo/pesquisa/?aplicacao=processos.ea&tipoPesquisa=tipoPesquisaGenerica&termo=REsp%202130141