Cobrança de Condomínio: Quem Deve realizar o pagamento?
Ação de Cobrança de Condomínio: Quem Deve Responder Quando o Imóvel Ainda Está no Nome da Construtora?
No direito condominial, uma questão frequentemente debatida diz respeito à responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais quando o imóvel ainda está registrado no nome da construtora. Afinal, quem deve figurar no polo passivo da ação de cobrança?
A Construtora Como Responsável Pelo Pagamento
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou o entendimento de que, enquanto o imóvel não for formalmente transferido para o adquirente, ou seja, enquanto a escritura pública não for registrada no Cartório de Registro de Imóveis, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o proprietário formal do bem.
Essa obrigação decorre do caráter propter rem das despesas condominiais, o que significa que o débito acompanha o imóvel, independentemente de quem seja seu possuidor de fato. Assim, mesmo que o comprador já esteja na posse do imóvel, a construtora continua sendo a responsável legal pelo pagamento do condomínio até a efetiva transferência da propriedade.
Fundamentação Legal e Jurisprudencial acerca do pagamento
Ademais o Código Civil – Artigo 1.345 afirma:
“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
Esse dispositivo legal reforça que o dever de pagar as taxas condominiais recai sobre o titular do direito real. No entanto, enquanto não houver o registro da propriedade em nome do comprador, essa responsabilidade permanece com a construtora.
Entendimento do STJ
Bem como, o STJ, ao julgar casos semelhantes, reafirmou que:
- A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do proprietário formal do imóvel – ou seja, aquele que ainda figura no registro imobiliário.
- A posse do imóvel pelo comprador não é suficiente para transferir a obrigação condominial. Somente após a regularização no Cartório de Registro de Imóveis é que o adquirente passa a ser responsável pelos débitos.
- Jurisprudência relevante: No REsp 1.345.331/SP, o STJ decidiu que a cobrança condominial deve ser direcionada à construtora enquanto a transferência da propriedade não for formalizada.
Conclusão
Sendo assim, se o imóvel ainda está registrado no nome da construtora, e existem débitos condominiais, a ação de cobrança deve ser proposta contra a construtora, e não contra o comprador que já ocupa o imóvel.
Portanto, esse entendimento evita que condomínios fiquem sem receber valores devidos e garante maior segurança jurídica às relações condominiais.
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