Contrato de locação: o que é e quem paga as despesas?
Introdução
O contrato de locação de imóvel urbano, regido pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), estabelece os direitos e deveres do locador (proprietário) e do locatário (inquilino).
Além do valor do aluguel, é comum que o contrato também trate sobre despesas condominiais, como cotas ordinárias, extraordinárias e cotas extras.
Ademais, a seguir, explicamos de forma prática e jurídica quem é o responsável pelo pagamento dessas despesas.
O que é o contrato de locação?
É o instrumento que formaliza o direito do locatário de usar um imóvel mediante o pagamento periódico de aluguel. Outrossim, o contrato deve indicar:
Valor e forma de pagamento do aluguel;
Duração da locação;
Deveres de conservação e encargos;
Regras sobre despesas ordinárias e extraordinárias.
Cota extra para manutenção – responsabilidade do LOCATÁRIO
Além disso, as despesas ordinárias, mesmo que lançadas no contrato de locação como “cota extra”, são aquelas voltadas à manutenção e funcionamento do condomínio. Sendo assim, são de responsabilidade do locatário, como prevê o art. 23, §1º, da Lei do Inquilinato.
Exemplos:
Limpeza das áreas comuns
Pagamento de salários de funcionários
Reparos em elevadores
Reposição de lâmpadas e materiais de consumo
Todavia, mesmo que ano contrato de locação a cota seja “extra”, se sua natureza for de rotina, quem paga é o inquilino.
Cota extra para benfeitorias – responsabilidade do LOCADOR
Ademais, as despesas extraordinárias são aquelas que acrescentam valor ao imóvel ou ao condomínio, como reformas estruturais ou melhorias duradouras. Portanto, são responsabilidade do locador, conforme o art. 22, X, da Lei 8.245/91.
Exemplos:
Pintura da fachada
Instalação de câmeras de segurança
Reforma de salão de festas
Substituição de telhado ou elevadores
Jurisprudências
Outrossim, acerca do contrato de locação, o STJ já firmou entendimento, de que cláusulas que transferem essas despesas ao inquilino são nulas, por se tratar de norma de ordem pública, vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E LUCROS CESSANTES. ALEGAÇÃO DE PENDÊNCIA DETRÊS MESES DE ALUGUÉIS E ENCARGOS, ALÉM DA ENTREGA DO IMÓVEL COM DIVERSAS AVARIAS. RECONVENÇÃO, PUGNANDO PELA CONDENAÇÃO DA AUTORA AO PAGAMENTO DO VALOR CORRESPONDENTE ÀS DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS SUPORTADAS PELA RÉ, DURANTE A EXECUÇÃO DO CONTRATO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL, E IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. INCONFORMISMO DE AMBAS AS PARTES. (…). DESPESAS INDICADAS PELOS RECONVINTES QUE SE CARACTERIZAM EM ORDINÁRIAS, SENDO DE OBRIGAÇÃO DA LOCATÁRIA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 23, § 1º DA LEI 8.245/91. ALUGUEL DO MÊS DE JULHO DE 2020 DEVIDO, EIS QUE O IMÓVEL SE ENCONTRAVA NA POSSE DA LOCATÁRIA PARA REALIZAÇÃO DE REPAROS. (…)”(STJ – AREsp: 2628333, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 03/09/2024).
Atenção: o nome “cota extra” pode enganar
Entretanto, nem toda cota extra é extraordinária. O que importa é a finalidade da despesa, e não como ela é intitulada pelo síndico ou pelo boleto do condomínio.
Conclusão
Sendo assim, em contratos de locação:
Despesas rotineiras de manutenção → Locatário (inquilino)
Melhorias estruturais e valorização do imóvel → Locador (proprietário)
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