Liminar em despejo sem caução
O artigo 59, §1º, da Lei Federal nº 8.245/1991, estabelece, em seus incisos, as hipóteses em que será concedido provimento liminar para desocupação imediata do imóvel locado. Prevê-se, para tanto, que, na hipótese de pretensão lastreada na ausência de adimplemento de aluguéis e encargos acessórios, apenas será concedido o provimento se contrato locatício estiver desprovido de garantia, ademais, para fins processuais, requer também o depósito caução logo que requerida a antecipação dos efeitos da tutela. Nesse sentido, vale dizer que o art. 9º, Inciso, Inciso III, da Lei Federal nº 8.245/1991, é expresso de que poderá ser desfeita, a locação, em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos pelo locatário – liminar em despejo sem caução.
Lei 8.245/91 – Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: […]
IX – A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
No entanto, nos termos da douta jurisprudência do e. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, na prática o contrato pode estar desprovido de completa garantia idônea quando o débito do réu da ação de despejo superar e muito o valor da garantia. Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. LIMINAR INDEFERIDA PELO MAGISTRADO DE ORIGEM, AO FUNDAMENTO DE QUE O CONTRATO DE LOCAÇÃO ESTARIA GARANTIDO. TÍTULOS DE CAPITALIZAÇÃO DADOS EM GARANTIA JÁ RESGATADOS, EM VALOR QUE HÁ MUITO FOI SUPERADO PELO DÉBITO. INEXISTÊNCIA DE GARANTIA. PROVIMENTO DO AGRAVO. 1. Na hipótese em testilha, o contrato de locação prevê garantia locatícia na forma de títulos de capitalização de pagamento único, no valor nominal de R$ 9.000,00 (nove mil reais), emitidos pela Sul América Capitalização S.A. 2. Contudo, segundo a planilha apresentada, já descontada a garantia, o débito hoje se aproxima de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), pelo que a garantia locatícia está, há muito, extinta. 3. Hipótese em que deve ser afastado o óbice para a concessão da medida liminar, eis que, na prática, o contrato de locação está desprotegido de garantia idônea. Precedentes deste Tribunal. 4. PROVIMENTO do recurso para conceder a medida liminar para desocupação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias, mediante o depósito da caução prevista no artigo 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91. (TJ-RJ – AI: 00640093920188190000, Relator: Des(a). GILBERTO CLÓVIS FARIAS MATOS, Data de Julgamento: 07/05/2019, DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL) (grifo nosso).
Dessa forma, ainda que o contrato possua garantia, pode ser considerada inóquoa ao fim que se destina, uma vez que não será suficiente para abarcar o débito deixado pelo locatário na hipótese de inadimplemento.
De outro lado, aliado ao direito líquido e certo do locador à concessão da medida liminar de despejo no caso expressamente autorizado pela lei específica, na proteção aos direitos do locador, podemos ainda evocar o cabimento da tutela de urgência com base na regra geral prevista no artigo 300 do CPC. Realizando-se uma interpretação sistemática da Lei de Locações, com a leitura do CPC, sobretudo na parta em que dispõe acerca das tutelas de urgência, podemos observar que, apesar das limitações impostas pelo artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX da Lei 8.245/91, é possível, sim, a decretação antecipada do despejo do locatário inadimplente, à guisa de tutela de urgência, regulamentada pelo artigo 300 do Código de Processo Civil, desde que preenchidos os requisitos legais para o deferimento dessa medida. Ou seja, deve ser deferida a tutela de urgência nas ações de despejo por falta de pagamento, sempre que haja demonstração do risco de dano à parte, quando houver perigo de demora no provimento de mérito e, ainda, quando não houver risco de irreversibilidade da medida, nos termos do que dispõe o artigo 300 do CPC.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. SÚMULA 59 DESTE TJERJ. RECURSO IMPROVIDO. Insurgência contra a decisão que deferiu liminar em ação de despejo por falta de pagamento. 2. A concessão ou não da medida submete-se ao prudente arbítrio do juiz, fundado no princípio do livre convencimento. 3. Possibilidade de substituição da caução pelos créditos locatícios. Dívida que ultrapassa em muito os três meses de aluguel relativos à garantia. Precedentes. 4.A assinatura de testemunhas somente seria necessária para constituir título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, III do CPC, hipótese diversa deste processo. 5.Ajuizamento de ação de usucapião que não impede a concessão da liminar. 6.Aplicável a Súmula 59 deste TJRJ. Recurso conhecido e improvido. (0044791- 83.2022.8.19.0000 – AGRAVO DE INSTRUMENTO. Des(a). ANTONIO ILOIZIO BARROS BASTOS – Julgamento: 01/11/2022 – QUARTA CÂMARA CÍVEL). (Grifou-se).
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Despejo por infração contratual e falta de pagamento cumulada com cobrança – Liminar – Tutela antecipada com fundamento no artigo 300 do Código de Processo Civil – Possibilidade – Presentes os requisitos – Demonstrado a probabilidade do direito e o perigo de dano – Pedido não fundado no artigo 59 da Lei nº 8.245/91 – Presentes, por ora, elementos que evidenciem a probabilidade do direito e risco de dano – Tutela que poderá ser revista após instrução – Caução prestada com o oferecimento do próprio imóvel locado, a ser devidamente formalizada a situação – Decisão reformada – Entretanto, para o seu efetivo cumprimento, de rigor observar as determinações decorrentes da pandemia da Covid-19, em especial o Provimento nº 2566/20 e o Comunicado Conjunto nº 581/20, ambos deste E. Tribunal, a respeito do cumprimento de mandados por oficial de justiça na forma presencial – Necessidade de aguardar-se o restabelecimento da normalidade, circunstância a ser sinalizada pelo Governador quando da flexibilização da medida de quarentena decretada no Estado de São Paulo. Ou, então, nova normativa da Presidência deste E. Tribunal de Justiça a respeito. – No mesmo sentido, decisão do Corregedor Geral da Justiça nos autos do Expediente nº 2020/00045967. Agravo de instrumento parcialmente provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2165048- 79.2020.8.26.0000; Relator (a): Sá Moreira de Oliveira; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco – 8ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 17/08/2020; Data de Registro: 17/08/2020). (Grifou-se)
Portanto, sem a necessidade de depósito da caução, tendo em vista que, apesar de demonstrar que o contrato está desamparado pela garantia, conforme art. 59 da Lei 8.245/91, isso é causa de urgência, nos termos do art. 300 do CPC, que permite a tutela de urgência no caso de despejo por liminar.